Критерии выбора генерального подрядчика
Опубликовано: 08.12.2018
Этап 1. «Развилка - Делай сам или Не делай сам».
В самом начале перед заказчиком строительства стоит вопрос: строить самому или привлечь стороннюю компанию для проведения строительно-монтажных работ? Другими словами, будет ли инвестор выполнять самостоятельно роль генерального подрядчика или же наймёт кого-то?
Как всегда, у каждой из стратегий есть "плюсы" и "минусы", хотя это деление достаточно условное, каждый потенциальный "плюс" может оказаться "минусом" при плохом контроле исполнения и, наоборот, потенциальные "минусы" могут быть нивелированы профессиональным управлением.
МАСЛО или ВОДА?! Какие краски лучше? Баттл. Часть 2
К условным "плюсам" выполнения работ собственными силами можно отнести:
- Контроль за процессами и результатами. При осуществлении строительства собственными силами потенциально возможен более детальный контроль за основными параметрами проекта, такими, как стоимость работ, сроки реализации проекта, контроль объёмов и качества работ. Все ключевые сотрудники находятся в зоне вашего контроля, решения принимаются быстро, проблемы тоже решаются быстро.
В противном случае, ресурсы и время, которое необходимо для того, чтобы сформировать компетенции и эффективно настроить бизнес-процессы, может быть критичным и не позволит вовремя реализовать проект.
- Более низкая стоимость строительства. Сэкономленный рубль – заработанный рубль. Теоретически, стоимость строительства собственными силами должна быть меньше, чем стоимость привлечённого подрядчика. Но тут есть много ограничений. Нужно ли покупать машины и оборудование или есть возможность аренды необходимой техники? Есть ли возможность распределить необходимые инвестиции между несколькими проектами, чтобы достичь максимальной экономии на масштабе проводимых работ? Как более эффективно сначала найти и нанять, а потом уволить сотни или тысячи рабочих?
Вообще, любой инвестиционный проект - это непрекращающийся ответ на вопрос «Что, если..?». Это постоянный анализ отклонений основных параметров, таких, как стоимость строительства, размер выручки, срок реализации проекта, пропорция и стоимость собственных и привлечённых средств. Строительство - это всегда оценка вероятности и результатов нескольких возможных сценариев, определение предельных и критических отклонений и принятие решений на основе такого анализа. Ваша возможность детального прогнозирования доходов и расходов напрямую определяет успешность инвестиционного проекта.
Развитие нового бизнес-сегмента. Если вы смогли эффективно осуществить строительство для самого себя, что далеко не у всех получается, то возникает потенциальная возможность заработка от оказания строительно-монтажных услуг третьим лицам. Рентабельность строительно-монтажного бизнеса варьируется от 25-30% на небольших объектах до 5-10% на крупных инвестиционных проектах.
Строительство - это всегда цикличность и сезонность, и любая возможность сгладить неравномерности существенно улучшает показатели бизнеса.
К основным "минусам" осуществления работ собственными силами можно отнести:
- Размывание финансовых ресурсов. Нужно заниматься тем, что действительно приносит вам деньги, остальное лучше отдавать на аутсорсинг, до тех пор, пока вы не решите, что в будущем вы планируете зарабатывать на оказании строительно-монтажных услуг другим компаниям на рынке.
Скидки за объёмы на материалы и оборудование, проверенный пул субподрядчиков, выстроенная транспортная и складская логистика, минимизация брака, возвратов и воровства, наработанная репутация, позволяющая получать товарные кредиты, - всего этого вы не получите в первые 1-2 года своей деятельности. Размер прибыли генподрядчика, которую вы можете оставить внутри компании, а в текущих рыночных условиях на больших объёмах это не более 10-15%, будет нивелирован неэффективностью и ошибками на начальном этапе работы, которых будет очень много.
- Потеря времени и сил. Непрофильный бизнес отнимает время и организационные ресурсы. В строительстве как нигде важно соблюдать график выполнения работ. При сроке строительства в 2 года и плановой рентабельности в 15%, задержка на 3 месяца снижает рентабельность в первый год до 11%, а задержка на 6 месяцев до 7,5% соответственно.
Нужно потратить очень много времени для настройки бизнес-процессов, нужно много проинвестировать в формирование управленческой команды. При этом эта команда на начальном этапе будет сильно недозагружена. Оптимальным решением при небольшом количестве проектов может являться наличие в штате собственного сильного главного инженера или директора по строительству, усиленное сметно-договорным отделом. Эти управленческие ресурсы позволят адекватно вести переговоры с подрядчиками и контролировать результаты их работы.
- Невозможность переложить ответственность. В строительстве очень важно управление рисками. Делая всё собственными силами, вы и все риски берёте на себя. Можно привести следующие примеры, когда разделение рисков может сильно повлиять на успех реализации проекта:
Финансовые риски. В строительстве всегда есть возможность переложить часть из них на подрядчиков, которым, например, можно платить с отсрочкой платежа на 1-2 месяца за уже выполненные работы. Кроме того, в текущих рыночных условиях подрядчику можно предложить оплатить часть работ построенными метрами, так, чтобы он финансово был заинтересован в своевременном и качественном выполнении работ. Риски несоблюдения техники безопасности и гибели рабочих на строительной площадке. При привлечении сторонней организации для выполнения работ, все риски, связанные с нахождением рабочих на строительной площадке, будет нести подрядчик, а не вы. Риск некачественного выполнения работ и Гарантийные обязательства. Если подрядчик выполнил работы плохо, то он их сам и переделает. Если вы сами себе построили плохо, то финансовые потери будет переложить не на кого. То же самое с гарантийными обязательствами. Претензии покупателей к качеству выполненных работ будут первично обращены к вам, но в случае привлечения подрядчика их будет на кого переадресовать. А представьте себе ситуацию, когда вы выполнили работы своими силами, а новых проектов у вас нет, зато есть двухлетние обязательства по осуществлению гарантийного ремонта. О гарантийных обязательствах в начале строительства никто не думает, зато потом это превращается в проблему недовольных жильцов, которая часто находится на личном контроле какого-нибудь губернатора. Не самый очевидный риск в начале, но, пожалуй, один из самых важных, исходя из нашего опыта, – возможность немедленно заморозить или прекратить проект в случае изменения экономической обстановки. Мы можем уверенно сказать, что самое главное в инвестициях – это постоянно задавать себе вопрос: а является ли проект окупаемым на каждом из последующих этапов. Самое худшее, что может случиться, – это понять, что проект убыточен, когда все инвестиции уже вложены. Если проект и нужно приостановить, то важно это понимать как можно раньше, когда есть возможность для изменений. Теперь представим себе ситуацию, когда проект нужно остановить, но вы его делаете собственными силами. Как быстро вы сможете уволить рабочих? Что делать с кредитами, взятыми на приобретение техники? Куда девать остатки приобретённых материалов? Этих вопросов можно избежать, если вы привлекаете подрядчиков, но если вы всё делаете сами, то потери будут очень существенными.Если вы решили идти вторым путём, то тогда для вас будет полезно ознакомиться с тем, как проводить тендер и каким должен быть договор с генеральным подрядчиком.
Об этом мы напишем в следующих двух статьях: Этап 2 «Тендер, или Диктатура Заказчика» и Этап 3 «Договор, или Юридический щит Заказчика».
